30/01/2023
Comment la blockchain et les cryptomonnaies pourraient révolutionner l'immobilier

Comment la blockchain et les cryptomonnaies pourraient révolutionner l’immobilier

Un rapport met en lumière les grandes transformations que pourrait connaître le secteur immobilier grâce à la blockchain et aux cryptomonnaies.

Le secteur de l’immobilier est-il entrain de vivre une révolution 3.0? C’est ce qu’estime le rapport intitulé « immobilier 3.0, de la pierre papier à la pierre crypto », rédigé par Florian Freyssenet, cofondateur de la communauté TheDiggers et fin connaisseur de l’immobilier. Ce dernier avait cofondé avec l’économiste Robin Rivaton l’association Real Estech qui promeut l’innovation dans l’immobilier.

Depuis, Florian Freyssenet est tombé dans le bain des cryptomonnaies. « Je considère que l’immobilier et la cryptomonnaie, bien qu’actifs financiers en concurrence sont faits pour avancer ensemble et s’apporter mutuellement », confie explique Florian Freyssenet à BFM Crypto. Le rapport, de plus de 60 pages, qui part du principe que le secteur de l’immobilier doit « évoluer », met en évidence les ponts actuels entre l’immobilier et la blockchain et les cryptomonnaies (tokénisation, transactions, NFT…). On pense notamment à son application pour le cadastre qui recense les ventes de biens immobiliers.

Un phénomène en particulier commence à prendre de l’ampleur, celui dit de la « tokénisation » immobilière, qui peut être comparée au fractionnement immobilier.

« Le fractionnement immobilier n’est pas nouveau et des mécanismes juridiques permettent déjà de mettre en place des clubs deal comme Anaxago et même d’investir dans l’immobilier locatif à partir de 10 euros comme avec bricks.co, pour prendre des exemples Français. L’utilisation de la technologie blockchain et donc par essence la décentralisation donne un nouveau souffle à cet outil encore trop peu utilisé, pour rendre plus liquide et accessible le marché de l’immobilier », souligne le rapport.

Parmi les options juridiques classiques déjà existantes, on citera aussi la possibilité d’investir dans l’immobilier via des SCPI, où vous détenez une part d’un parc immobilier mis en location (mais où le ticket d’entrée est plutôt de 2000 ou 3000 euros).

Concrètement, la tokénisation, qui utilise la blockchain, va permettre à chacun individu dans le monde de s’exposer au marché immobilier à partir de 1 dollar, mais aussi de s’échanger ces token-titres n’importe quand, n’importe où, avec des transactions transparentes et sécurisées.

Concrètement, ça ressemble à quoi? Par exemple, un locataire d’un bien tokenisé peut faire le choix de racheter 10 tokens de sa maison chaque mois.

« Cela signifie que chaque mois il touchera le rendement des tokens (en gros, il se paiera une partie du loyer à lui-même). Cela permet d’enclencher un cercle vertueux où son loyer baisse (puisqu’il se paye une partie à lui-même), donc sa capacité d’achat de tokens augmente chaque mois, et en même temps il est en train de devenir propriétaire de la maison en rachetant tous les tokens mois après mois » précise Florian Freyssenet.

Mais des obstacles liés à ce type d’investissement, à l’instar de problème de rendements liés à la volatilité des cryptomonnaies ou encore d’aspects légaux, comme la responsabilité des différents propriétaires en cas de problème. « Aujourd’hui en France, il est a priori impossible de tokeniser un titre de propriété, il est cependant possible de tokeniser les flux associés (rendements futurs, etc.) via un token-titre lié à des parts de société », précise le rapport.

A ce jour, il existerait une dizaine de sociétés dans le monde qui proposent de la tokénisation de biens immobiliers, parmis lesquelles Algae-app ou encore la société franco-américaine RealT. Cette dernière est spécialisée « dans la tokenisation de logements à haut rendement pour les personnes à faibles revenus aux États-Unis. Le rendement des jetons RealT est payé quotidiennement sur la blockchain Ethereum, et les rendements annuels varient de 10 à 12 % », peut-on lire dans le rapport. Concrètement, la société tokénise des biens aux Etats-Unis et vend des « blocs » (ou des bouts de maison) de 50 dollars à des investisseurs, y compris des Français. On rappellera qu’en immobilier locatif traditionnel, les rendements sont plutôt de l’ordre de 5% avant impôts et charges. Un rendement de 10 à 12% est donc lié à un placement plus risqué.

L’auteur du rapport fait le pari d’une montée en puissance de ce domaine, considérant que si la France ne s’y met pas rapidement, des géants américains émergeront bientôt et proposeront leurs produits en France « massivement, légalement et plus facilement que les acteurs immobilier locaux ».

Autre sujet traité dans le rapport, celui de l’achat d’un bien immobilier en cryptomonnaies. Il y a quelques semaines, un appartement au Portugal s’est vendu pour 3 bitcoins, au prix de 110.000 euros au moment de la signature. Les transactions immobilières en cryptomonnaies (bien que localisées en Amérique du Nord et du Sud) existent déjà depuis quelques années: le premier achat en cryptomonnaies a été réalisé en 2017, avec un appartement à Kiev en Ukraine qui s’était vendu pour 60.000 ethers.

Une première transaction immobilière en France en 2019

En France, une première transaction immobilière sur la blockchain Ethereum a eu lieu en 2019, avec l’achat d’un hôtel particulier situé à Boulogne-Billancourt pour un total de 6,5 millions d’euros. La cryptomonnaie utilisée n’avait pas été précisée à l’époque. Depuis, aucune transaction n’a fait l’objet d’une communication officielle, bien qu’il soit possible que des particuliers aient réalisé une transaction en cryptomonnaies, sans communiquer dessus.

Il semble donc possible de réaliser une transaction en cryptomonnaies, notamment en bitcoins, en France. Mais quels sont les aspects pratiques à prendre en compte?

« En soi, comme la loi n’interdit pas le troc d’une maison contre un troupeau de chèvres, elle autorise bien évidemment l’échange d’une maison contre un certain nombre de bitcoins. Sur les transactions immobilières en France c’est assez simple: payer en bitcoin ajoute surtout une surcouche juridique, technique et de négociation entre les acteurs (à quel prix du bitcoin on définit l’achat, comment et quand on l’échange?, etc..). Et dans le même temps ce choix ne s’écarte d’aucun processus de l’achat traditionnel. Alors oui on peut le faire, mais c’est avant tout par conviction et il vaut mieux être accompagné d’un juriste spécialisé. En revanche, la cryptomonnaie peut devenir intéressante lors d’achats internationaux, de par sa facilité et rapidité d’échanges, encore plus dans des pays où les cryptomonnaies sont bien acceptées », souligne Florian Freyssenet.

En avril dernier, un propriétaire avait proposé la location de son appartement en ethers à Paris. Une opération légale a priori. « A ma connaissance, rien n’interdit de convenir de fixer le prix du bail et le paiement du loyer en cryptomonnaie. Ni l’article 1728 du Code civil, ni l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoient un règlement du loyer en euros. Il y a d’ailleurs de la jurisprudence sur le règlement du loyer en nature (exemple: les travaux effectués par le locataire) », expliquait alors à BFM Immo l’avocat Romain Rossi-Landi. Mais il précisait qu’il faut le mentionner expressément dans le bail.

D’autres problématiques subsistent, comme la difficulté de calcul lors du paiement de l’impôt et des droits de mutation, qui eux doivent être versés en euros au fisc. « Plus largement, ce sont les freins juridiques dans la plupart des autres pays du monde qui empêchent leur développement international », explique ce dernier. D’autres critères doivent être pris en compte comme la question de la volatilité des cryptomonnaies.

A ce jour, le marché de l’immobilier traditionnel mondial pèse environs 326.500 milliards de dollars en 2020 (selon les données de Savills), tandis que l’immobilier digital dit « real estate digital security market » pèserait environ 25 millions de dollars en 2020 selon les chiffres de Security Token Market. Au premier trimestre 2021, le poids de ce secteur est de 32 millions de dollars. « En 2022 de nombreux projets ont abouti, et surtout la hype s’empare du secteur on peut imaginer raisonnablement qu’à la fin de l’année ont aura dépassé les 150 millions de dollars », considère Florian Freyssenet.

Pour ce dernier, deux obstacles majeurs existent encore avant de créer une véritable révolution du secteur de l’immobilier 3.0. D’une part, la législation qui n’est à ce jour pas adaptée à la tokénisation de l’immobilier. D’autre part, il existerait selon lui un « manque de connaissance » des professionnels de l’immobilier sur les cryptomonnaies.

« Pourtant, il y a une technologie qui va bientôt révolutionner la partie financière et distribution de leur secteur au niveau mondial », conclut-il.

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